来源：东莞乐居
作 者丨李宇嘉
01
近期，市场又有变化！
7月份，全国商品房库存又上升了。
此前，库存连续4个月下降。
全国新房销售也下降了，从6月份的11274万平米，跌到7月份的6233万平米，接近腰斩。
表：2027年7月份全国新房销售面积和待售面积（单位：万平米）
再看房价，无论是百城价格，还是70城，同比跌幅都在扩大。
当然，6月份开发商冲刺半年业绩后，新房销售在7月份一定会掉下来。但是，很多人也认为，“5.17”以后密集的政策刺激，进入7月份以后，效应衰减了。确实如此，近年来的政策纾困，频率非常高，但见效周期却比较短。多则2个月，少则几周。到底是怎么回事呢？
从根本上讲，就是在浓重的房价下跌预期下，政策刺激的是“门槛上的需求”，即本来就打算买房的刚需，这时候有了政策刺激，产生了临门一脚的效果，推着这些需求入市。这些需求释放完毕了，市场再次进入蛰伏期。很多人疑惑，不是“买涨不买跌”吗？为什么还有那么多需求？
主要是两个因素在推动：
一是，过去20年，城镇化太快了，各地都在规划都市圈，一二线城市涌入了太多的年轻人。
二是，城镇化快，房子建的快，萝卜快了不洗泥，但供应的效率不高，住着住着就发现毛病很多，很多人要换房。
新房方面，地方政府要极力维持过去的高地价，导致新房越来越豪宅化、大户型化，不适应刚需主导楼市的局面。要注意，这里说的刚需，不只是首套房，很多换房也是刚需。比如，家里添丁、父母投靠、学位房、工作变动等，这些因素所产生需求，都是不得不买房的刚需。
02
新房弱了，但二手房市场一直在高位运行！
7月份，尽管新房交易下降很明显，但二手房交易涨了。根据克而瑞的统计，7月份22个重点城市二手房成交面积为1393万平方米，同比增长31%。1-7月份，22个城市累计成交面积预计为8731万平方米，仅仅下降了4%。要知道，去年上半年二手房交易创历史最高记录了。
大家看上图。7月份重点城市二手房交易量，明显好于2022年和2023年。
二手房已经开始主导市场了。
2021年10月，9个样本城市的二手房成交占比仅为22.9%。2021年四季度以来，二手房成交占比快速提升，至2024年7月已经升到了56%，不到三年时间，从低点上升了33个百分点。今年5-7月份，北京、深圳、苏州的二手房成交占比为64%、62%、62%，已进入存量时代了。
二手房之所以主导楼市，除了“即买即住、所见所得”的优势外，二手房的门槛确是比较低，比较亲民。
比如，2024年成都全市二手套均总价约130万元，100万元以内成交占比，自2023年下半年起急升，2024年上半年达到40%，创2017年以来的新高。
比如，上半年，天津、武汉、郑州，总价在100万元以内的二手房，交易占比分别达到68%、36%和50%。
比如，深圳本土最大中介乐有家，近期做了个调研，下半年45%的置业计划总价预算在300万以内，39%的希望月供不超5000元。这样的买房诉求，新房无法解决，只能转向二手房了。
这是极其亲民的！总价低，除了面积小以外，更重要的是价格“降到位了”。
大家看下图：
截止到7月份，相比最高点，上海、北京、深圳、广州二手房价分别下跌了27.0%、27.3%、37.3%和26.8%。当然，这是中原代理行的数据均值，如果分区域，很多区域二手房价腰斩。
03
没想到，我们这么快就进入存量时代了。如果看新房的话，市场一片萧条，但转向二手房，发现楼市有很强的韧性。如果再看租赁市场的话，无论是供应还是需求，都是一派生机盎然。比如，现在上海一个月二手房交易量在1.5-1.8万套左右，但每个月租赁交易量都在10万套以上。
在上海，每年的租赁交易量超过百万套！
其实，二手房交易繁荣，一定能激活新房交易。前面说了，二手房整体供应效率不太高，老破小、功能残缺、面相较差的房源实在太多了。照理说，二手房交易繁荣，一手房没理由不旺。
但目前看，一二手房越来越“分野”了：二手房表现出极强的韧性，而新房却在泥潭里不能自拔。
看下图，就明白了：
据CRIC 监测数据，到2024年6月末，14个核心城市二手房价格比新房足足低了1万元/平方米。二手房价格不断降价，越来越亲民，导致部分改善型需求，也开始转向了二手房。比如，重点8个城市90-140平米的二手房占比达到了34%的份额。相比2019年增加了6个百分点。
改善居住，有“卖旧房、买新房”的，但很多人选择“卖掉小的二手房、买大的二手房”。为何这么选呢？很简单，换房的额外支出比较小。或者讲，额外增加太多支出的换房，不划算。
二手房业主“降价卖房”是普遍趋势，加上“次新房”挂牌量开始增多，二手房开始蚕食新房的份额，导致新房不断收缩。另外，新房开发商也在寻找确定性的业绩，即富裕人群受疫情冲击和转型冲击较小。面向这部分人群，开发商打造高溢价产品，最大化单体项目的业绩贡献。
于是，央国企开发商都开始回归核心城市、核心区。以中海为例，沪深3个“玖序”项目已收金超过228亿元，对比中海地产今年6月份的466亿元全口径销售金额，贡献占比近一半。
所以，我们看到，上图新房价格走势和二手房开始分野，甚至分道扬镳了。新房越来越大户型化、豪宅化，二手房越来越亲民。近期，上海又出地王。8月7日，上海徐汇区宅地被绿城竞得，楼面价13.1万元/平米，刷新了2016年融信创下的10.03万元/平方米全国单价地王。
这只是一个缩影：
开发商寻找确定性业绩，打造高溢价产品；
地方政府着急卖地，补充国库；
有钱人的消费升级，大多数是一套房子。
三者互相成就对方，结果就是，各地都把压箱底的“靓地”拿出来了，比如近日广州一口气推出50宗宅地，其中中心区占了一半，都是好地块。
04
未来，新增地块都要打造高溢价产品。所以，新房市场疲软，乃供给端和销售端的蜕变导致的。抛开存量地块不说，新增的新房地块越来越面向高端改善，而刚需和一般改善开始转向二手房。
所以，意想中的“卖旧买新”式的消费升级并不普遍，至少在重点城市是如此。这也是为什么，各地积极推进“以旧换新”的原因，也是各地“以旧换新”为什么推不下去的原因。
很简单，供需不匹配！
由此，各地也不得不让国企进场，直接收购存量新房，帮助开发商去库存，达到一举多得的目的，既去化了过剩的库存、也稳定了楼市，还筹集了保障房，更推动了保交房和防范风险。
国企收购存量新房，做保障房，价格只有同区域新房价格的5-6折。本质上，就是让一部分无效的新房库存，适配现在的需求结构，即刚需和部分改善。从前面二手房的结构分析来看，“超低价”的二手住房受欢迎、热卖，其实是当下楼市底色的映射，我们的支付能力不足。
但是，开发商不这么想！
国企要入市，这是“国家队”进场的信号，也是救市的信号。开发商一直认为，政府容忍不了市场无序下行，终极救市大招，就是“国家队”进场扫货，从而将资产价格稳定在一定水平上。
于是，国企收购存量，目前消息面很是热闹，各地的进展，停留在出台收购政策、项目摸查的阶段。但摸查了半天，反馈回来的信息是，价格“谈不拢”。这种预期下，怎么能谈拢呢？
表：近期部分城市国企收购存量新房做保障房的基本要求
能落地的收购项目，只有公寓、商办项目。一方面，这些项目开发商愿意低价甩卖出去，“白菜价”能落地；另一方面，这些项目做保租房，租金收益率可以达到3%左右，算的过账。
我之前也讲过，新旧模式的转换，前提之一就是旧产能的出清，这是不得不经历的阵痛、剧痛，表现形式就是土地市场、开工市场和新房销售的下行，这是阻挡不了的。政策能做的，就是托底。
尽量让这种下降平滑一些！
所以，国家和地方的利好政策频率很高，以提振市场的信心，但绝不会下场兜底，因为兜不起、也兜不住。所以，收购存量还处在博弈的过程中，这一过程也是旧产能渐进出清的过程、风险释放的过程，更是让切切实实的痛感，夯实开发商的主体责任，并担起这个责任。
什么时候开发商认识到这一点，即“我必须要保交房、必须要偿债，但手上没钱，项目也处理不出去，股权没人要，我必须得断臂求生、砸锅卖铁”。这时，收购存量才会大规模落地。
现在还不到时候，让子弹再飞一会儿！
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