投资要点　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为10 月7日-10 月13 日。　　本周冰山活跃指数环比下降　　本周重点50 城冰山活跃指数为18.5，与上周相比下降1.5 个点，较9 月周均值13.6 上涨4.9 个点。本周14 个城市看房活跃度上升，其中合肥、佛山、兰州及大连，涨幅均在3 个点及以上。一线城市看房热度整体从高点回落，北京、上海、深圳、广州分别下降12、5、6、4 个点，但一线城市市场整体热度仍维持较高水准，其中北京及上海达到30 的活跃值门槛。整体来看，一线城市本周活跃值为30.8（-6.8 个点）、新一线城市19.9（-3.2 个点）、二线城市16.6（+0.2个点）。926 新政后，看房热度连续两周快速提升后有所下降，但仍保持较高水准，本周活跃指数绝对值仍处24 年内高位，与年初3 月份小阳春热度相当。　　二手房冰山房价指数跌幅环比收窄　　本周重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-0.81%，跌幅较上周收窄0.2pct。本周50 个城市中18 个城市冰山房价指数环比上涨，其中温州、绍兴及厦门涨幅较大超过1%，其余城市包括西安、深圳等城市涨幅在1%之内。本周重点50 城冰山房价指数月滚动环比仍然为负，但在926 新政后跌幅连续3 周保持收窄。10月13 日重点50 城冰山房价指数较926 新政当周下跌0.3%。具体城市来看，926 新政后重点50 城中15 个城市均价上涨，其中太原、深圳、福州涨幅在0.4-0.5%；35 个城市均价下降，跌幅较大的城市包括泉州、惠州、台州，跌幅超过2.5%。一线城市中北京、上海、深圳、广州均保持上涨，涨幅分别为+0.28%、+0.02%、+0.45%、+0.13%。　　新房及二手房成交环比上涨　　根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积218 万平，环比+139.2%，较2023 年周均成交下降17.2%，降幅较上周收窄48.2pct；2024W1-41 成交面积累计同比为-33.5%，降幅较上周收窄0.6pct。本周重点13 城二手房成交面积为208 万平，环比+378.7%，较2023 年周均成交量上涨30.4%，2024W1-41 累计同比为上涨15.0%，涨幅较上周下降0.2pct。上周受到国庆节假期影响，成交基数较低，本周受到新政释放影响及节后集中备案影响，新房及二手房成交量环比均有所回升。　　本周政策要闻　　1）财政部：1）允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。2）支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。3）及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。　　2）发改委：加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。　　3）杭州：最低首付款比例统一为15%，取消限价要求。　　4）陕西：全省各城市商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套住房。　　本周观点　　从市场端来看，①926 新政当周来看，市场热度提升明显。根据中指研究院数据，重点23 城新房成交环比上涨70%。此外，冰山指数热度显著提升，环比上涨1 个点，一线城市涨超3 个点。②新政后第二周是十一期间，根据克而瑞数据 ，10 个城市二手房同比增长161%，22 个城市新房同比增长26%。冰山活跃度指数提升明显，较9 月周均值13.6 上涨6.4 个点。但在房价端暂未看到明显变化。③根据中指研究院数据，本周23 个主要城市新房成交面积环比上涨41%，其中一线城市增幅最大达74%。根据Wind 数据，重点13 城二手房成交面积208 万平，超过新政后当周成交规模，达近三个月成交高点。冰山活跃指数虽然有所下降，但整体仍保持高位，冰山房价指数月度滚动环比降幅连续3 周保持收窄。我们认为，Q4 为房企传统的销售冲量季节，新政后市场表现回暖势头良好，叠加当前政策端持续发力，市场回暖势头有望延续。从政策端来看，本周财政部明确“支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地”，我们认为，土地不同于现房，非标性弱，定价体系较为清晰，易推行。房地产止跌回稳，化债是止跌的前提。存量土地盘活是对地方化债和防范房企风险暴露的重要政策，24 年以来被中央多次提及，值得重点关注。　　投资建议　　在周期房地产行业供给侧出清背景下，我们主要看好产品力强的央国企。其核心逻辑在于央国企穿越周期安全边际高，其次本轮地产周期需求修复和政策推动倾向于新房中的改善型产品。结合当前政策推进方向，盘活存量土地未区分央国企和民企，我们认为参考年内两部委协调融资机制和现房收储，土地收购央国企和民企一视同仁的可能性较高。边际影响最大的是土储较多的民企开发商和地方国企。标的方面我们建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团。此外， Q4 及年底政策是博弈关键期，搏稳健也可搏弹性，关注24 债务高峰已过：金地集团、新城控股和新城发展。　　风险提示　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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