公募REITs指数九连涨。

忽如一夜春风来。在全球资本市场震荡之际，国内小众产品公募REITs风景独好。

8月7日，中证REITs全收益指数大涨1.33%，实现9连涨，涨势如虹。该指数年内涨幅扩大至12.85%，成为年内表现最好的一类公募产品。具体产品来看，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、博时蛇口产园REIT年内表现均超30%，红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT等6只产品年内涨幅超20%。

分析背后原因，专业机构人士认为无风险利率的持续下行放大公募REITs高分红优势，估值性价比显现，不排除一些主流的机构包括保险、理财、券商自营等参与买入。

公募REITs火爆行情持续演绎

8月7日，全市场40只公募REITs均实现上涨，博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT等5只公募REITs单日涨幅更是超过了3%，嘉实物美消费REIT、红土创新深圳安居REIT等6只产品单日涨幅超2%。

中证REITs全收益指数大涨1.33%，实现9连涨，可谓是涨势如虹。该指数年内涨幅扩大至12.85%，成为年内表现最好的一类公募产品。除嘉实京东仓储基础设施REIT等2只产品外，公募REITs产品今年全部实现正收益。

具体产品来看，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、博时蛇口产园REIT年内表现均超30%，红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT等6只产品年内涨幅超20%。华夏北京保障房REIT等产品价格屡创历史新高。

市场情绪亢奋，公募REITs交易持续放量，8月7日交易额达到6.11亿元，为3月8日以来新高，换手率1.09%，为4月29日以来新高。

中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉对券商中国记者表示，这算是今年公募REITs市场的第二波大行情，春节后市场同样是暴涨实现9连阳，随后市场从4月到7月底，接近缩量横盘了近四个月，近一周迎来了向上突破行情。

高分红优势放大，估值性价比显现

全球资本市场持续震荡，资金却在逆势买入公募REITs，并呈现愈演愈烈态势。

“随着无风险利率的持续下行，近期10年国债收益率一度突破2.1%，公募REITs高分红优势继续放大，估值性价比显现。”吴进辉分析，叠加资产荒的背景下，全市场缺资产和缺收益，市场“横久必破”，资金先后选择稳定的板块比如保障房和超跌板块比如产业园继续往上突破，近期消费板块也是受益于下半年宏观政策取向，对扩内需的支持。“基本面修复+利率下行”的核心逻辑下，估值比价和优质资产突破历史新高。

“公募REITs配置价值凸现。”中欧基金基金经理桑磊认为，公募REITs是资产类别的有效补充，添加到投资组合里能适当降低组合整体的波动性。拉长时间来看，与股市、债市的相关性都不是很强，能走出自己的独立行情。此外，随着总规模的扩大、上市公募REITs数量的增多，公募REITs资产有望受到越来越多资金的关注。

平安证券指出，一方面，权益市场弱势、利率持续下行，使得作为高分红资产且近期价格稳定的公募REITs性价比越发突出，当前公募REITs与债券、股票的利差分别在历史70%、90%分位数以上。另一方面，政策支持态度明确，市场稳步扩容，推出公募REITs实时指数，投资环境越来越友好。

券商中国记者统计，截至8月7日，2024年公募REITs市场共分红44.78亿元，而目前全市场公募REITs总市值为1185.67亿元，分红收益率并不低，大幅领先沪深300和中证500。上海证券分析，过去一年公募REITs分红收益率为6.9%，甚至高于中证红利指数，由于公募REITs强制分红的特点，因此不同类型公募REITs成立以来分红比例都较高。

公募REITs行情持续演绎，其背后不排除机构资金在进场买入。吴进辉指出，据初步了解，主流的机构包括保险、理财、券商自营等或都有参与，还有部分散户资金。另外，近期债券型投资者受限于央行指导大行卖债影响，部分资金也有可能流入公募REITs市场。

警惕两大风险

今年不少公募REITs有不错表现，不少市场人士表示行情表现超出预期。

短期来看，公募REITs持续大涨后，是否存在回调风险？吴进辉认为，当前市场行情单个标的涨幅较多，交易额放量还不算极致，市场能否持续上涨？可跟踪交易额的变化，机构投资者切勿盲目追高，考虑到市场规模和流动性，难以快进快出，要注意适当优化仓位和止盈。按照大拇指法则，大涨的背后往往止盈诉求比较大。谨记市场前两年的暴涨暴跌，随时做好风险管理。

这波产业园、仓储物流的上涨行情何时止盈？平安证券认为可将它们与保障房的利差作为观察路标，当利差压缩较明显时可考虑止盈。历史上产业园、仓储物流现金分派率相对保障房板块的利差均值分别为320BP、42BP ，当前为349BP、135BP。

展望公募REITs后市表现，桑磊认为近期国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，市场对公募REITs新发和扩募提速的预期有所增强，随着公募REITs总市值的扩大，配置价值或将逐步提升，有望吸引增量资金流入。但同时，对各投资机构的资产研究能力也提出了更高的要求。

吴进辉维持公募REITs震荡走牛的观点，可逢低可入，关键是考核底层资产的稳定性和成长性，策略上可以加大配置龙头，把握消费板块的机会和可能的政策红利。

后续需要关注哪些风险点？平安证券认为，一是基本面仍偏弱，大租户退租、降租事件仍可能发生，产业园、仓储物流仍需尤其关注这一风险；二是关注公募REITs发行带来的供给压力。择券上，一是保障房、环保板块经营业绩较为稳定，配置型资金可持续关注。二是季报发布以来产业园、仓储物流上涨，这是基于业绩对极端避险情绪的修复，有一定合理性；但从以价换量、出租率同比普遍下行、大租户退租事件等来看，未来产业园、仓储物流经营压力仍然不小。

校对：陶谦