清远的房价在曾经一段时间,并没有现在那么低,在2017年左右,临广板块的新建商品房售价都在一万元/平方米左右。

  清远,这个在广东省内来说,一提起就会想到当地特产清远鸡,以及夏季漂流胜地的城市,近期互联网又给清远贴上了一个新的标签——能让广州人不用出省就能实现低价买房定居“鹤岗”的愿望。

  清远临广板块,有着多个超大楼盘,如今,随着楼市下行,该片区的房价也在下跌,不到10万元就可以入手当地一套32平方米的住宅,若加几万块的预算,两室也有不少选择空间。例如今年7月,就有人花15.5万拿下了清远市临广区域一套69平方米的两室两厅,单价仅2200元/平方米左右。从目前挂牌的房价来看,清远临广板块不少二手房的挂牌价都在3000元/平方米左右。

  作为广州的后花园,清远市的山水资源丰富,不少临广大盘周边密布着山林、湖泊,可以说,居住在这里就意味着拥有充满着负氧离子的自然环境,而且还能通过公共交通,两个小时内到达一线城市广州,感受丰富的娱乐生活。有网友表示,“还买什么鹤岗?”不过也有网友调侃“真买鹤岗还要交供暖费,买清远只用交物管费”,认为工作在广州的人真正在清远居住的频率并不高。

  值得注意的是,清远的房价在曾经一段时间,并没有现在那么低,在2017年左右,临广板块的新建商品房售价都在一万元/平方米左右。那么哪些原因导致了当前该板块二手房价的大幅下跌?

  广佛客户涌入清远买房

  清远市位于广东省中北部,南岭山脉南侧,北江中下游,北接湖南省和广西壮族自治区,东、西分别与广东省内的韶关市、肇庆市为邻,南连佛山市和广州市的花都区。

  从近十年的人口数据来看,清远市属于典型的人口流出地区,2023年常住人口约399万人,低于户籍人口453万人。2023年,清远市的GDP为2120亿元,在广东省21个下辖的地级市中排名第14位。无论从人口进出状态,还是地区生产总值的规模来看,清远市都与高房价沾不上边,不过,在近10年的楼市发展过程中,清远市不少非中心城区的楼盘房价依旧攀上过万元一平方米的高峰。

  2010年以来,在广清发展一体化、广清城际、长隆度假区落地清远市清城区等因素的作用下,清远市的楼市也经历了一波热潮,在此期间,清远的房价也上了一个台阶。

  2012年,清远与广州签订《广州·清远市合作框架协议》,正式提出了“广清一体化”的概念。当年11月,广州至清远城际轨道交通项目正式动工,据当时报道,广清城际建成通车后,将实现广清半小时经济圈的目标。

  广清城际开工之后,长隆集团在清远临广区域的投资项目也逐渐落地。2013年12月,长隆集团与清远市人民政府正式签约,长隆集团计划投资300亿元在清远建设长隆国际森林度假区(国家级世界珍稀动植物种源基地,下称“长隆度假区”)项目。2015年,选址于清远市清城区东南部,占地,紧邻广州市花都区的长隆度假区正式开工。

  实际上,比“广清一体化”概念更早的2005年,清远市临广区域就已经开始商品房开发。彼时,碧桂园在清远市临广区域的美林湖周围建了不少别墅群,不过那时候,清远的房价整体还比较便宜,从过往的资料来看,当年350平方米的别墅仅需25万元,均价为714元/平方米。一直到2010年前后,恒大、万科等房企才陆续进入清远临广板块,进行高层商品房开发,商品住宅售价上涨至4000元/平方米左右。

  2012年“广清一体化”概念提出以后,清远市临广板块的楼盘陆续多了起来,融创、奥园、时代中国,佳兆业、阳光100等品牌房企均在清远临广板块建起了高楼。一直到2017年左右,该片区的房价上涨到了历史最高水平,恒大银湖城、北部万科城、阳光一百等楼盘新房售价普遍过万。当地房产中介对第一财经表示,当清远临广区域一些楼盘,尤其是比较好的楼层或者户型,最高价格达到1.2万元/平方米左右。

  2017年,清远楼市整体进入销售热潮。据清远市统计局数据,2017年清远商品房销售面积900.58万平方米,同比增长16.9%;商品房销售额585.1亿元,同比增长56%。与此同时,清远商品房库存也降到历史低位,2017年末去化周期缩短至5.5个月。

  将清远临广板块房价推至高峰的因素中,外地人占据了重要的角色。据房产中介平台合富辉煌统计的数据,2018年上半年,通过合富辉煌在清远购买新房的客户中,58%为广州客户,35%为清远客户,7%为其它区域客户。

  “长隆度假区正门对面的楼盘‘方圆豪美云山诗意’,当年开盘好多香港、澳门的客户来买。”在清远市工作多年的房产中介林芳(化名)对第一财经表示,清远市临广板块的楼盘,主要是外地客户在买,因为到市中心有二十多分钟的车程,而且当地最好的学区房也在市中心,所以当地人基本上不会选择在临广板块买房。而从林芳的销售经验来看,清远买房的外地人,除了买房养老,以及为了孩子上学买房之外,主要是看中了长隆度假区、以及“广清一体化”带来的利好,希望购买房产获得投资收入。

  当房价进入万元时代的时候,土地市场却悄然生变。华商产业研究院统计的数据显示,2018年,清远市全市的土地(包括工业、商服、住宅等属性地块)成交均价为1580元/平方米,此后几年整体处于下行趋势。与此同时,清远市住宅用地的出让溢价率也从2017年的150%,下降至20%,此后几年的溢价率再次下降至5%左右。

  “过去两年,广佛一大波投资客涌入清远这个价格洼地市场,但随着政策面的变动,考虑到一些不确定性因素,投资客比例确实有所下滑。”2018年9月,时任广东合富辉煌清远公司总经理的罗剑辉曾公开表示。

  眼看房价涨跌

  罗剑辉口中的不确定因素,除了广清城轨还未开通之外,还包括清远长隆度假区的建设进度。

  清远的长隆度假区建设至今,曾多次传出停工的消息,而开园的时间也一延再延。如今,距离清远长隆度假区正式开工建设已接近10年,但是度假区正式营业的时间表仍然还未确定。今年5月,人民网留言板上,有网友询问长隆项目开园的时间,官方回复称,清远长隆项目大部分设施已完成建设,由于尚未达到整体开园条件,为向游客提供良好的体验感,暂未能正式开园,正式开园时间以长隆集团官方公告为准。

  此外,尽管广清城际一期工程已于2020年开通,从清远的清城站到广州市都区的广州北站的“半小时都市圈”目标已经达成,但从广州北站到广州市市中心,仍然还需要乘坐一小时左右的公共交通。真正实现广清“半小时都市圈”,还需要广清城际南延段,即广州北站至广州白云站的线路开通。从官方的回复来看,广清城际南延段将在今年年底建成通车。

  在上述不确定性因素影响下,楼市也经历了翻天覆地的变化。从房产中介平台的信息来看,当前清远市临广板块在售的新建商品房价格在5000元/平方米左右,近期临广区域成交的二手房价格则普遍在3000元/平方米左右,

  在房产中介林芳看来,目前清远临广板块的房价已经跌到了谷底:“2013年我入行的时候,临广板块新楼盘价格在3000多元/平方米左右,2014年再开盘,价格就已经到4000多元/平方米了,2018年左右很多楼盘最高涨到了1.2万元/平方米,现在的房价跟2013年的时候差不多。林芳表示,今年上半年临广板块的房价还在跌,最近几个月稍微稳定了一些。

  林芳表示,一些早期买房的业主,眼看着自己买的房子价格涨了,因为没有出手卖掉,又眼睁睁的看着房价跌了下来。甚至有一些后期入手的业主,因为入手的价格比较高,月供也不低,最后还款压力大,将房子挂上了中介平台期望脱手。以临广板块几个规模较大的楼盘为例,贝壳平台上,北部万科城挂牌的二手房源就有1081套,恒大银湖城有431套,阳光100小区有496套。

  林芳表示,现在总价十三万元就能买下阳光100小区一套45平方米的单房住宅,而翻阅该小区的成交记录,该户型的最低成交价为10.3万元,成交于2022年左右。2023年,该小区还成交了一套32平方米的住宅,成交总价为9.2万元。计算下来,上述三套房源的单价都不超过3000元/平方米。

  另一临广大盘北部万科城近期也成交了一套低价房源。该房源户型为两室两厅,面积69平方米,建成于2012年,带看43次,调整价格四次之后,最终以15.5万元的总价成交,成交单价为2243元/平方米。而从资料来看,2010年首次开盘时,该楼盘的新房价格就已经3000多元/平方米,即使上述房源的卖家属于第一批购房者,在不计算利息的情况下,现在出手,也是亏损状态。

  广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示,在过去都市圈规划比较热,楼市投资炒作比较热的时候,临广板块是资金愿意参与的片区。“广清一体化发展“是广州都市圈的重点内容,不仅有交通互联互通,比如轻轨,还有产业的转移,比如清远的职教城。而且,清远临广板块还做了一些山水盘,与广州错位竞争,也有一定的竞争力。

  李宇嘉认为,广清一体化的规划的内容落地需要时间,中短期完全落地的难度比较大,前期资金和购房者基于规划的内容进行炒作,鼓吹规划落地以后,房价还有增值趋势,造成了脱离区域发展实际的买房行为,这与规划无关,而是无序炒作导致。当投机炒作退潮,房价自然就大幅度回落。