21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

  今年以来,住房“以旧换新”政策不断取得突破。

  8月初,无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”升级版,扩大“以旧换新”收购范围,将苏州、常州存量二手房纳入其中,市民可以用苏州、常州的二手房,来换购无锡的新房。这也是全国首例住房跨城“以旧换新”。

  同期,恒丰银行首批“以旧换新”住房按揭贷款业务在山东德州、临沂落地,为消费者在住房升级方面提供金融支持方案。

  据统计,目前全国已有100多个城市推出了住房“以旧换新”政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,无锡梁溪区的“以旧换新”是其中创新力度较大的政策。

  同策研究院研究总监宋红卫认为,作为楼市短期内的应急政策,“以旧换新”政策具有阶段性特征,是刺激市场的一种手段,其中又以政府或者国企下场收房的转化效率最高。但从实际效果来看,这项政策还有进一步优化的空间。

  去库存需求逐渐累积

  “以旧换新”政策出台的背景,在于热点城市二手房成交比重提升,而新房市场由于各种原因而去化缓慢。

  同策研究院一份研报显示,从样本20城来看,2024年1-4月二手房成交面积达到新房成交量的1.5倍,在2023年成交比例1.06的基础上继续提升。从绝对值来看,1-4月样本20城新房成交量3361万平米,同比下跌40.9%,而二手房成交量5057万平米,同比下跌仅10.8%。

  此后,在一些热点城市,二手房成交情况继续好于新房。6月和7月,上海二手房交易量连续两个月突破两万套。7月,广州二手房交易突破万套,北京达到1.5万套,深圳的二手住宅过户量也超过4000套。这些数据均为阶段性高点。

  在此背景下,“以旧换新”政策有了较大的发挥空间。分析人士表示,尽管二手房市场也面临去化问题,但总体来看,新房的改善功能更强。“以旧换新”在满足居民合理需求释放的同时,也有利于新房的去化。

  但最初,“以旧换新”在推助去库存上的效果并不显著。据中银地产统计,2024年6月,49个“以旧换新”城市的新房成交面积环比增长18%,增速低于81城新房成交面积环比增速(25%)。与此同时,执行“以旧换新”政策的样本城市,新房库存去化周期仍在上升。

  分析人士指出,目前“以旧换新”存在三大模式——收购、帮卖和补贴。其中,帮卖和收购模式对于二手房成交修复都起到了一定作用,可带动一定的市场活跃度。但能否真正达到提振市场的效果,还需等待市场的检验。

  与此同时,不少从业者呼吁,在政策层面进一步给予空间,从而借助“以旧换新”,更好地促进改善性需求释放。

  去库存效果有限

  今年8月以来,成都、长春、六安、南昌等多个城市陆续加入“以旧换新”行列,南昌甚至鼓励房企设置不少于90天的“解约保护期”。参与“以旧换新”的开发商也从初期的国企逐渐扩展到民企。

  尽管参与的开发商范围在扩大,但通过“以旧换新”来达到去库存的效果,则要取决于多种因素。这其中的一个关键是旧房的去化流速。在市场各方看来,二手房的去化能够带来一定的增量,但换手率仍存在一定的优化空间。

  中原地产首席分析师张大伟提醒道,“以旧换新”交易链条的核心仍是如何快速“卖旧”,想要以点带面取得明显成效,仍需调动多方资源配合。

  中银地产研究部门在一份研报指出,未来可能通过“以旧换新”实现置换的潜在体量为3.41亿平方米,占商品住宅销售面积的比重为36%;华泰证券一名分析师则指,国内二手房成交占比和换手率均存在持续提升的空间。

  如果二手房的流速提升,购房者能否有意愿参与到“以旧换新”中,还要取决于新房的综合素质以及开发商所给出的优惠力度。一个事实是,在部分热点城市,参与“以旧换新”的房企,只拿出了偏远地段或者滞销尾盘房源,购房者参与意愿不强,能否达成去库存的效果仍有待观察。

  故而,在这种背景下,地方国资平台下场收购,被认为是更有效率的方式。宋红卫认为,当前新房市场去库存是首要任务,能够把二手房成交主导市场与新房去库存结合起来的,只有“以旧换新”这一政策。因此,在新房市场库存压力较大的城市,都在积极推动以旧换新的业务。

  宋红卫指出,“以旧换新”的三种模式中,政府下场收房是最直接有效的去库存方式,但是资金来源和规模是制约因素。不过,“郑州模式”或许可以为其他城市作为借鉴。

  标普信评分析师任映雪指出,“郑州模式”或有一定示范意义。郑州“以旧换新”是郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体(其全资子公司郑州城发安居有限公司具体实施),旧房经评估机构按市场化原则评估,达成收购意愿后由安居公司向金融机构申请收购贷款,购房款除税费返还居民外,剩余直接支付至购买的新建商品住房开发企业。

  即便各个环节都能够跑通,“以旧换新”需破解的综合性难点多,现阶段对去库存的实质性帮助可能仍相对有限。

  易居研究院研究总监严跃进提到, “以旧换新”的底层逻辑或源头矛盾其实并没有得到解决,即二手房最终谁来消化的问题。国企收购二手房的市场容量相对有限。从源头角度出发,各地要持续解决二手房消化的问题,扩大“以旧换新”的市场容量,包括保障房房源由此类二手房来充当、挖掘二手房租购的多元化多样化需求等。