21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

　　广州本地国企越秀地产在短时间内退了两宗地。

　　9月2日晚间，越秀地产发布公告称，其旗下广州新秀及广州城建同意将番禺区暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为50.03亿元，补偿方式为土地开发中心向广州新秀及广州城建提供等价的应付票据。

　　这是在一周之内，越秀地产的第二次“退地”行为。就在上周，越秀地产旗下的越秀华城同意以代价70亿元向广州市土地开发中心交回白云区广龙地块，补偿方式同样为等价的应付票据。

　　需要强调的是，越秀地产退回的两宗土地并没有换取到现金而是换成等价的票据，而票据本身可以用于支付未来广州土地市场上所出让符合条件的地块，这意味着越秀地产两次退地后，获得了120亿元在广州换仓的机会。

　　越秀地产此次“退地”，有被动和主动的因素。以现在周边的行情来计算，越秀地产此次被收回的地块本身如果进入开发周期收益可能有限，因此“退地”换取更好的土地储备，符合上市公司的利益；而广州下半年陆续进入高频度推地的节奏，作为国企的越秀地产或许要有更多的“担当”。

　　退地

　　越秀地产此次退回的地块，拿地时间都在2021年，其时广州土地市场尚算火热。

　　2021年4月27日，在广州首批集中供地中，越秀华城以18.62亿元底价竞得广龙地块。根据越秀地产其时公告，上述地块的规划用途为商住用地，越秀地产所占权益为95.48%，但是这一项目需要配建商办配套设施并无偿移交给广州市政府指定部门，配建的工程成本预计约65.48亿元。

　　越秀地产的公告指出，根据收回土地协议，越秀华城同意以代价70亿元（以最终评审为准）向广州市土地开发中心交回广龙地块，补偿方式为广州市土地开发中心向越秀华城或广州城建提供等值的应付票据。

　　由于这宗地块未能进入开发阶段，越秀地产在最新的公告中也没有透露此次交回土地所产生的收益或亏损。越秀地产在公告中强调，由于地块没有开发，因此不会对公司的营运管理产生不利影响，也认为补偿代价公平合理。

　　除了这宗地块之外，越秀地产也在本月退了位于番禺区的一宗地块，这宗地块于2021年9月在广州第二轮集中供地中被出让，最终越秀地产以底价50.05亿元竞得，折合楼面地价2.3万元/平方米，这宗地块为住宅用地兼容商业设施用地，计算容积率建筑面积约21.8万平方米。

　　这宗地块被收回后将收到50.03亿元的应付票据作为支付对价，值得注意的是，由于此次超过七成的代价由番禺区土地开发中心支付，因此最终越秀地产也只能用这笔票据在番禺区收购土地，收购有效期是一年，但经所需程序审批后可予延长。

　　越秀地产协商被收储，根本原因还是与市场环境有关。以白云区地块为例，这宗地块目前周边在售的越秀白云星汇城均价已经下挫至1.9万元/平方米，但楼面价则约1.4万元/平方米，利润空间有限。

　　番禺区这宗土地也是同样的情况，其本来是作为越秀星汇城这一项目的后续开发用地，但如果以当时的地价来计算，一旦进入开发阶段这一地块收益可能非常有限。

　　可供对比的数据是，越秀星汇城开盘时均价刺破4万/平方米，但目前越秀星汇城在售新房的均价是2.5万元/平方米左右，而此次被回收的地块楼面价就已经高达2.3万元/平方米，以此推算利润空间有限。

　　由于越秀地产此次地块被收回，也导致越秀星汇城的规划最终发生了变化，据21世纪经济报道记者多方了解，这一小区业主目前也在协商寻求新的解决方案。

　　换仓

　　越秀地产此次退地之后，并不能换取到现金。作为广州土地市场的拿地“主力军”，越秀地产可能还需要继续发挥自身的能量。

　　去年，越秀地产在广州拿下了多宗高总价或者高楼面价的地块，包括以112.23亿元拿下的世界大观一二期地块，以及以22.7亿元拿下的海珠区琶洲西地块。而在2021年、2022年的集中供地中，越秀地产在广州土地市场也是不断出手，在2021年广州首轮集中供地中，越秀地产以拿地6宗，拿地总价107.7亿元排名房企第一。

　　今年以来，广州本地推地频次降低，越秀地产土地进账速度也有限。今年上半年，越秀地产在全国支付的权益地价总额是44亿元，在广州拿地的记录则有以底价14.55亿元拿下的世界大观三期地块。

　　与拿地大户“收敛”并行的是，今年上半年广州土地市场也相对平淡。今年上半年，广州仅有4宗宅地成功出让，成交总建面30.29万平方米，成交金额共计64.77亿元。可供对比的是，2023年上半年，广州土地成交总额是431.2亿元。

　　受此影响，广州下半年要发力卖地。8月19日，广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）正式公布，共50宗地块，其中31宗在中心六区，且为金融城、琶洲、智慧城、白鹅潭、白云新城、大坦沙等受关注板块。

　　为了提高房企的积极性，今年8月26日，广州还举行了2024年秋季全周期土地服务推介会，介绍重点片区、核心板块、重要节点的城市规划设计，并对优质土地资源进行推介。

　　官方释放诚意，但实际成交结果仍然受各方面因素牵制。以8月23日广州挂牌的3宗地块为例，其中增城、白云的地块分别被增城城投及广州铁路地产联合体底价拿下，荔湾医药港地则最终流拍。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，从前两批次的预供地来看，受到市场大环境的影响，今年房企拿地更加谨慎，只有优质地块才能吸引房企的关注，因此广州第三批供地计划里面也增加了以中心四区为代表的优质土地出让。

　　肖文晓续称，考虑到目前民企的重心普遍还在去库存、保交楼上，预计本轮拿地房企还是会以国央企为主。整体来看，随着广州供地节奏的加快，热门地块的出让，将为市场带来更多热点效应，有利于稳定楼市预期。

　　这也是多数房企的态度。一位头部央企总部人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“现在地方政府经常为我们推介土地，询问我们的购买意向。考虑到市场还在底部，我们拿地也很谨慎，非中心地段而且去化不快的项目我们不会参与，但如果是非常好的地块竞争也大，别人也要抢，能拿的地不多，好的地大家都能看到。”

　　在这家央企的投资版图中，广州是其重点关注的城市，但并非最稳妥的选项，主要原因是全国性房企的投资选择会更多，他们更倾向于将资源投向流速快的项目，但广州总体上多数楼盘销售周期有所拉长。

　　这或是此次越秀地产被允许换仓的背景。通过给予越秀地产换仓的机会，这家本土最大的房企或许有望在接下来为广州土地市场带来一些“亮点”。越秀地产在公告中也强调，土地收储有利于优化资源使用，长远而言有利于未来发展，且支付款项公平合理并符合股东的整体利益。

　　广州未来三个月将推出50宗地块，越秀地产也该到了披挂上阵的时候。